美联储开启降息周期 南加州房地产何去何从
【新闻速递】综合报道
在过去的两年里，房地产市场对于许多潜在购房者来说充满了挑战。由于高房价和高贷款利率，许多买家发现自己无法负担房屋，这段时间也被认为是自2000年代房地产泡沫以来最困难的时期之一。
利率变化对市场的影响
9月18日美联储宣布降息，这是自2020年以来的首次降息，这为未来的房地产市场带来了些许希望。自2022年起，美联储一直通过加息来控制通胀。然而，随着通胀压力逐渐减缓，美联储的政策也有所调整，房贷利率随之下调，最近30年固定利率的房贷从7%以上降到了大约6%。
房地产公司Redfin的首席经济学家Daryl Fairweather指出，未来两年内，房贷利率有望继续下降，尽管具体下降幅度尚不明确。此外，Zillow的高级经济学家Orphe Divounguy预测，即使利率有所下降，也不会降至5.5%以下。
根据计算，利率的下降意味着购房者每月的还贷压力将有所减少。例如，购房者如果以20%的首付购买一套80万美元的房子，在7%利率下每月需支付4,258美元；而在6%利率下则只需支付3,837美元；如果降至5%利率，每月还款额则会进一步降低至3,436美元。一些专家则认为，房贷利率可能会保持在当前水平，而不会降到5.5%以下。
不过，利率的下降是否能真正缓解购房者的压力仍有待观察。降低的贷款成本可能会吸引更多买家进入市场，从而推高房价。
据数据显示，目前全美待售房屋数量有所增加，房贷利率下降，房价增长也在放缓。今年8月，南加州房价较前一个月略有下降，但比去年同期仍上涨了近6%，这一增幅低于4月份的9.5%。虽然现在可能是购房的好时机，但许多买家尚未行动。根据Redfin的数据，截至9月8日的四周内，全美进入合同（托管）的房屋数量较去年同期下降了7.8%。
洛杉矶郡和橙郡房地产市场的现状
据记者观察，洛杉矶郡和橙郡的房市都面临着类似的情况，尽管房贷利率下降，但短期内房价并不会大幅下降或上涨。与此同时，自18日降息以来，（尤其是华人多的社区）大量独栋房屋被迅速拍下并且库存紧缺（很难在平台上搜到），只剩下连顿住宅或公寓房等。
在洛杉矶郡，房屋供应量还是处于低水平，目前大约只有3个月的库存，而理想的平衡市场应该在4到6个月之间。供应紧缺带来了房价的上涨压力，即使销售速度放缓，房价预计仍将保持温和的增长。在某些高端社区如比佛利、马里布等地，房价仍然居高不下。市场需求稳定，而房源有限，因此价格下降的可能性不大。
橙郡的情况与洛杉矶郡类似。尽管销售量有所下降，但房价依然坚挺，尤其是在中高端市场。橙郡的房价中位数已经达到145万美元，尽管销售数量减少，但由于需求旺盛，房价预计在短期内仍将保持稳定，甚至可能略有上涨。
从长远来看，房价的走势将受到多个因素的影响。首先，通胀和经济前景将直接影响美联储的利率政策。如果美联储能够实现所谓的“软着陆”，即在不引发经济衰退的情况下控制住通胀，房贷利率可能会继续下调。这将提升购房者的购买力，带来更多的市场活跃度。
然而，房源供应依旧是一个问题。洛杉矶郡和橙郡的房屋供应量不足，而建筑新房的速度跟不上需求的增长，这使得价格难以大幅下降。此外，生活成本的上涨，包括保险费用等，进一步增加了购房的总成本。
