法訊 || 加州修訂SB939：COVID-19小商業可終止租賃不承擔違約義務

2020年5月26日 15:21

【帕薩迪納讯】

加州立法機構上週五投票通過一項法案。經修訂，SB 939暫停了商業業主在新冠疫情緊急狀態期間，針對小企業及非營利組織的商業逼遷，而且小商業將可以與其業主重新針對現行租約進行修改，若30內無法達成協議，租客將可終止租約，這一修訂將對加州的商業業主產生巨大的衝擊。該法案將一直持續到2021年底，或緊急狀態結束後兩個月，以較晚者為准。

據悉，該法案以5-1票通過參議院司法委員會，參議員Brian Jones (R-桑蒂) 表示反對。Maria Durazo (D-洛杉磯)， Lena Gonzalez (D-長灘)， Hannah-Beth Jackson (D-聖塔芭芭拉)，Bill Monning (D-卡梅爾), 及Bob Wieckowski (D-弗裡蒙特) 均支持該法案。

SB 939將允許小商業與其業主修改現行租約，以應對新冠疫情所造成的經濟影響。包括酒吧、餐廳及咖啡館等商家，可與房東重新協商租約，如果其收入因疫情限制而損失了40％，並且由於社交距離要求而導致運力下降的話，且房東與租戶在30天內不能達成新的租賃協議，則租戶可以終止租賃，而不會受到任何處罰。

根據該法案，SB 939的租約重新談判規定條款，將不適用於公有制企業或公有制企業旗下企業。相反，這些修訂只針對需要立即被救濟的小型企業和非營利組織。

SB 939法案如果最終通過，根據法規，加州的所有企業和非營利組織將不得被逼遷。有代表南加州眾多名牌企業的知名審判出庭律師鄭博仁(Paul P. Cheng, Esq.)就針對該法案，做出以下分析解讀：

SB 939主要內容規定

上周五，加州參議院修改了SB 939法案，建議在《加州民法典》中增加第1951.9節。SB 939法案具有兩個基本目的：（1）為商業租戶提供免受驅逐的附加保護 (Section 1)，禁止商業逼遷；（2）為某些商業租戶提供重新協商其租約的權利，如果未能與房東在疫情中達成新的租約談判，可以暫停終止租賃，不需支付租金損失以及承擔任何違約義務(Section 2)，以此將早前法案規定的暫停商業逼遷的內容更進一步擴大化。

SB 939針對的適用者

第1節（驅逐保護）適用於“商業不動產承租人，包括商業或非營利組織。” 鄭博仁律師(Paul P. Cheng, Esq.)提醒，該節並未具體劃分出任何特定規模的商業租戶，並且似乎適用於所有“商業租戶”（與第2節中定義的“商業租戶”有所區別，但范圍有所限制）。盡管最近的許多條例將大型跨國公司排除在其范圍之外，但該擬議修正案並未包含此類例外。

提議的SB-939的第2節適用於“商業租戶”，第2部分將其定義為主要在加州運營且主要業務是小型企業（未定義）或飲食店（未定義）的企業，娛樂場所（未定義）或表演場所（未定義）。此外，商業租戶還必須：（1）與州或地方政府的居家避疫(Shelter-in-place)，或與2019年同月相比，經歷了至少40%的月收入下降，（2）如果是飲食場所，娛樂場所或表演場所，則由於保持社交距離從而導致運營下降25％或更多; （3）受防止疫情傳播的相關規定的影響，該規定與shelter-in-place生效前相比，對其業務造成了財務損失(財務標准)。本條亦不適用於任何上市公司或由上市公司擁有，或與上市公司有關聯的公司。

SB 939通過會有什麼影響？

第1節：將禁止在公共衛生緊急狀態未決期間，業主採取任何行動終止任何租約，或以其他方式嘗試驅逐商業租戶。如果租戶在公共衛生緊急狀態期間的任何或全部月份內未支付租金，租金應在緊急狀態結束后的12個月內被付清，除非有另行協議規定，房客可在緊急狀態結束后12個月以後才支付未付租金。另外，在緊急狀態下房客欠下的應繳的未繳租金，也不能作為日後驅逐房客的法律依據。另外，針對緊急狀態下的未交租金，房東也不能收取任何罰金。例如，如果假設緊急狀態將在2020年6月30日結束，那麼租戶將規定必須在2021年5月31日之前償還他們可能沒有支付的四（4）個月的租金。

第2節：允許符合條件的租戶與其房東進行誠意協商，修改相關的租約要求，無論租約上剩余的期限如何，均應根據其確認的租約條款發出通知，以發誓証明其符合財務標准，並聲明商業租戶希望獲得的修改（談判通知）。因臨時安置令而被被迫停業或被要求延期開業的商戶，不需要提供財務准則。如果雙方在房東收到談判通知后的30天內，仍無法達成協議，在此之后的10天內，商戶有權可以通過書面通知房東終止租約，無需對未來的租金、費用或其他可能到期的費用承擔任何違約責任。商戶隻需要支付之前到期的租金，金額不超過以下規定金額: （1）在與COVID-19相關的法規頒布期間，產生的過去到期租金的最長三個月的租金額(或少於實際未付的金額)，以及（2）在與COVID-19無關的時間內發生和未支付的所有租金(截至終止通知(支付)日期) 。

租金應在終止通知發出后12個月內支付給房東。租客須於收到終止租約通知書后14天內遷出。在收到終止通知后，租賃和任何與租賃相關的第三方擔保也將終止，不再具有強制力。因此，以2020年6月30日為例，如果該租戶在2020年7月1日立即向房東發送通知，則租戶可以在2020年8月1日起終止其租約，並且對不超過3個月的未交房租，不需付追索責任。